아파트 매매계약서 특약은 대출 불발, 숨은 하자, 잔금 전 권리 변동처럼 표준 계약서가 못 막는 위험을 막는 장치입니다. 그대로 쓸 수 있는 특약 문구 12가지, 매수인·매도인별 우선순위, 계약 전 점검 6단계를 정리했습니다.
아파트 매매계약서 특약은 표준 계약서 조항만으로는 막을 수 없는 대출 불발, 잔금 전 근저당·압류 추가, 입주 후 발견된 누수 같은 위험을 미리 정해 두는 문장입니다. 특약은 구두 약속이 아니라 계약서에 날짜·금액·책임 주체까지 구체적으로 적힌 경우에만 분쟁에서 힘을 가집니다. 아래 12가지 문구를 내 상황에 맞게 고르고, 도장을 찍기 전 6단계로 점검하세요.
대법원 인터넷등기소에서 계약 당일 권리관계를 다시 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 특약은 “누가, 언제까지, 무엇을, 못 하면 어떻게”가 모두 들어가야 효력이 분명해집니다.
- 매수인은 대출 불발·권리 변동·하자 특약, 매도인은 잔금 지연·현 상태 인도 특약이 우선입니다.
- “대출이 안 되면 계약금 반환”은 매도인 동의가 있어야 쓸 수 있는 조건부 해제 특약입니다.
- 민법상 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다.
- 중개사가 써 주는 특약도 내가 읽고 이해한 뒤 서명해야 나중에 다툴 수 있습니다.
특약이 효력을 갖는 조건
매매계약은 당사자가 합의한 내용대로 효력이 생기므로(민법 제105조, 계약자유의 원칙), 법의 강행규정이나 사회질서에 반하지 않는 특약은 원칙적으로 유효합니다. 다만 분쟁이 생기면 법원은 “문장에 무엇이 적혀 있는가”를 먼저 봅니다. “하자는 매도인이 책임진다”처럼 범위와 기간이 없는 문장은 해석 다툼이 생기기 쉽습니다.
좋은 특약은 네 가지를 담습니다. ① 대상(어떤 하자·어떤 권리), ② 기한(잔금일·입주 후 몇 개월), ③ 의무자(매도인·매수인), ④ 불이행 시 효과(계약 해제·비용 부담·계약금 반환).
그대로 쓰는 매매 특약 문구 12가지
아래 문구는 예시입니다. 날짜·금액은 실제 계약 내용으로 바꾸고, 쌍방이 합의한 경우에만 넣으세요.
| 번호·목적 | 특약 문구 예시 |
|---|---|
| 1. 권리 변동 금지 | 매도인은 계약일부터 잔금일까지 본 부동산에 근저당권·전세권·임차권 등 새로운 권리를 설정하지 않으며, 위반 시 매수인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 청구할 수 있다. |
| 2. 근저당 말소 | 매도인은 등기사항증명서 을구 ○번 근저당권(채권최고액 ○원)을 잔금 수령과 동시에 상환·말소하며, 매수인은 잔금 중 해당 금액을 금융기관에 직접 상환할 수 있다. |
| 3. 대출 불발 시 해제 | 매수인의 주택담보대출이 정부 정책 변경 또는 금융기관 심사로 ○원 미만으로 승인되는 경우, 매수인은 ○년 ○월 ○일까지 통지하여 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금을 전액 반환한다. |
| 4. 숨은 하자 | 잔금일 이후 6개월 이내 발견된 누수·결로·배관 파손 등 매수인이 계약 당시 알 수 없었던 하자는 매도인이 수리하거나 수리비를 부담한다. |
| 5. 현 시설 상태 | 매도인은 보일러·에어컨(시스템)·인덕션 등 계약 당시 설치된 옵션을 정상 작동 상태로 인도하며, 목록은 별지와 같다. |
| 6. 관리비·공과금 정산 | 관리비·전기·가스·수도 요금은 잔금일 기준으로 정산하며, 장기수선충당금은 매도인이 납부한 금액을 매도인 몫으로 한다. |
| 7. 세입자 승계 | 현 임차인(보증금 ○원, 만기 ○년 ○월 ○일)의 임대차를 매수인이 승계하며, 보증금은 매매대금에서 공제한다. 임차인의 계약갱신요구 행사 여부는 매도인이 계약 전 서면으로 확인해 제공한다. |
| 8. 매도인 실거주 퇴거 | 매도인은 잔금일까지 퇴거하고 전입을 이전하며, 지연 시 1일당 ○원을 지연배상금으로 지급한다. |
| 9. 불법 확장·위반건축물 | 본 부동산에 위반건축물 표시나 이행강제금이 부과될 경우 잔금일 이전 원인분은 매도인이 부담한다. |
| 10. 중도금 없는 계약 | 본 계약은 중도금 없이 진행하며, 쌍방은 잔금 전까지 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 해제할 수 있다. |
| 11. 잔금 지연 | 매수인이 잔금을 ○일 이상 지연하는 경우 매도인은 최고 후 계약을 해제할 수 있으며, 지연 기간에 대해 연 ○%의 지연이자를 청구할 수 있다. |
| 12. 세금 부담 | 재산세는 과세기준일(6월 1일) 현재 소유자가 부담하며, 잔금일이 6월 1일 이후인 경우 별도 정산하지 않는다(정산 합의 시 금액 기재). |
매수인·매도인별 특약 우선순위
| 상황 | 꼭 넣을 특약 | 이유 |
|---|---|---|
| 대출 비중이 큰 매수인 | 3번(대출 불발), 1·2번 | DSR·정책 변경으로 한도가 줄면 계약금을 잃을 수 있음 |
| 구축 아파트 매수인 | 4·5·9번 | 배관·누수·확장 문제 발생 가능성이 높음 |
| 세입자 있는 집 매수 | 7번 | 갱신요구로 실거주가 막힐 수 있음 |
| 갈아타기 매도인 | 11번, 8번 날짜 조정 | 잔금이 밀리면 새 집 잔금도 막힘 |
효력 없거나 분쟁 나는 특약
- 강행규정 위반: 중개보수 법정 상한을 넘는 약정, 실거래가를 낮춰 신고하자는 다운계약 특약은 무효이거나 처벌 대상입니다.
- 모호한 표현: “적당한 시기”, “문제가 생기면 협의” 같은 문장은 사실상 아무것도 정하지 않은 것과 비슷합니다.
- 일방적 면책: “매도인은 어떤 하자도 책임지지 않는다”는 특약도 매도인이 알면서 숨긴 하자에는 면책이 인정되지 않을 수 있습니다(민법 제584조).
- 계약서와 다른 문자 약속: 계약서 특약과 충돌하면 다툼이 생깁니다. 합의가 바뀌면 계약서에 추가 특약으로 남기세요.
계약 전 특약 점검 6단계
1단계: 계약 당일 등기부등본을 다시 뗍니다
가계약 이후 근저당·가압류가 추가됐는지 확인하고, 2번 특약에 을구 번호와 채권최고액을 정확히 적습니다.
2단계: 대출 가능액을 서면으로 받아 둡니다
은행 사전 상담 결과(예상 한도)를 받아 두고, 3번 특약의 기준 금액과 통지 기한을 그 숫자에 맞춥니다.
3단계: 집 상태를 사진과 영상으로 남깁니다
천장 얼룩, 베란다 결로, 보일러 작동 여부를 촬영해 두면 4·5번 특약 분쟁 때 증거가 됩니다.
4단계: 건축물대장으로 위반건축물 여부를 봅니다
정부24에서 건축물대장을 발급해 “위반건축물” 표시가 있으면 9번 특약을 넣거나 계약을 다시 검토합니다.
5단계: 세입자 계약 정보를 서면으로 받습니다
보증금·만기·갱신요구 여부를 매도인에게 서면으로 받아 7번 특약 근거로 삼습니다.
6단계: 문장을 소리 내어 읽고 서명합니다
날짜·금액·책임 주체가 빠진 곳이 없는지 확인하고, 매도인·매수인 모두 특약란에 간인합니다.
실수 방지 체크리스트
- 특약마다 기한과 불이행 시 효과가 적혀 있는지
- 근저당 말소 특약에 을구 번호·금액이 있는지
- 대출 불발 특약을 매도인이 서명으로 동의했는지
- 하자 범위(누수·결로·배관)와 기간이 구체적인지
- 옵션 목록을 별지로 붙였는지
- 세입자 갱신요구 여부를 서면으로 확인했는지
- 다운계약 등 불법 특약이 들어가지 않았는지
자주 묻는 질문 10개
1. 특약은 손으로 써도 효력이 있나요?
네. 인쇄든 자필이든 쌍방이 서명·날인했다면 같은 효력이 있습니다. 수정한 곳에는 양측 도장을 받아 두세요.
2. 대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
대출 불발 해제 특약이 없으면 원칙적으로 매수인 사정이라 계약금을 잃을 수 있습니다.
3. 하자담보책임 기간은 얼마인가요?
민법상 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 특약으로 범위와 기간을 명확히 정하는 것이 안전합니다.
4. 중개사가 특약을 안 써 주면요?
특약은 당사자 합의 사항이라 직접 문구를 제시할 수 있습니다. 중개사는 문구 정리를 도와주는 역할입니다.
5. 계약 후 특약을 추가할 수 있나요?
쌍방이 합의하면 추가 약정서를 만들어 서명·날인하면 됩니다.
6. 매도인이 근저당을 안 갚으면?
잔금 중 해당 금액을 매수인이 은행에 직접 상환하는 방식으로 정해 두면 위험을 줄일 수 있습니다.
7. 재산세는 누가 내나요?
6월 1일 현재 소유자가 냅니다. 잔금일이 6월 1일 전이면 매수인, 후면 매도인이 부담합니다.
8. 계약금은 매매가의 몇 %가 적당한가요?
관행상 10%가 많지만 법정 비율은 없습니다. 해약금 기준이 되므로 금액을 신중히 정하세요.
9. “현 상태 매매” 특약은 무조건 매수인 책임인가요?
눈에 보이는 상태를 기준으로 한다는 뜻이며, 매도인이 알고도 숨긴 하자까지 면책되는 것은 아닙니다.
10. 특약 분쟁은 어디서 상담하나요?
대한법률구조공단(132)이나 지자체 부동산 분쟁 상담 창구를 이용할 수 있습니다.
잔금 당일 순서와 근저당 말소 확인을 이어서 볼 수 있습니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 「민법」 — 제565조 해약금, 제580조·제582조 하자담보책임과 6개월 기간, 제584조 담보책임 면제 특약
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
자료 확인일: 2026년 11월 1일
본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 계약에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 특약 문구는 거래 상황에 따라 효력이 달라질 수 있으므로 중요한 계약은 법률 전문가와 확인하시기 바랍니다.