등기부등본 보는 법 2026: 표제부·갑구·을구 확인과 위험 신호 판단표, 발급 6단계

등기부등본 보는 법의 핵심은 세 칸을 순서대로 읽는 것입니다. 표제부에서 계약하려는 집이 맞는지, 갑구에서 진짜 소유자와 압류·가압류·신탁 여부를, 을구에서 근저당 채권최고액과 전세권을 확인하면 됩니다. 다만 등기부는 계약 당일 이후에도 바뀔 수 있으므로 계약 직전과 잔금 직전에 각각 다시 떼어 보는 것이 안전합니다. 아래에서 칸별 확인 항목, 위험 신호 판단표, 인터넷등기소 발급과 확인 6단계를 정리했습니다.

1. 등기부등본 구조: 표제부·갑구·을구

정식 명칭은 ‘등기사항증명서’입니다. 아파트·빌라 같은 집합건물은 건물 전체를 설명하는 1동 표제부와 내 호실을 설명하는 전유부분 표제부로 나뉘고, 대지권 비율도 함께 나옵니다. 단독주택은 토지와 건물 등기부가 따로 있으니 둘 다 확인해야 합니다.

갑구는 소유권에 관한 칸입니다. 누가 언제 어떤 원인(매매·상속·증여 등)으로 소유했는지, 소유권을 묶는 압류·가압류·가처분·가등기·경매개시결정·신탁이 있는지가 적힙니다. 을구는 소유권 외 권리로 근저당권, 전세권, 지상권, 임차권등기 등이 기재됩니다. 을구가 아예 없거나 비어 있으면 담보 설정이 없다는 뜻입니다.

같은 칸 안에서는 순위번호가, 갑구와 을구 사이에서는 접수일자와 접수번호가 빠른 권리가 앞섭니다. 이 순서가 나중에 경매 배당 순위를 정합니다.

2. 위험 신호 판단표

3. 근저당 채권최고액으로 위험도 계산하기

을구의 근저당권에는 실제 대출금이 아니라 채권최고액이 적힙니다. 은행은 보통 실제 대출금보다 높게 설정하므로, 채권최고액이 1억 2천만 원이면 실제 대출은 대략 1억 원 안팎일 가능성이 큽니다. 정확한 잔액은 집주인에게 대출 잔액 증명을 요청해야 알 수 있습니다.

세입자라면 간단히 이렇게 따져 봅니다. 시세 3억 원 빌라에 채권최고액 1억 2천만 원, 내 보증금이 1억 5천만 원이면 합계 2억 7천만 원으로 시세의 90%입니다. 경매로 넘어가면 낙찰가가 시세보다 낮게 나오는 경우가 많아 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 합계가 시세의 70%를 넘으면 계약을 다시 생각하거나 보증보험 가입 가능 여부부터 확인하세요.

4. 발급부터 확인까지 6단계

1단계: 인터넷등기소에 접속합니다. 회원 가입 후 ‘열람하기’ 또는 ‘발급하기’를 선택합니다. 열람은 화면 확인용, 발급은 제출용입니다.

2단계: 주소를 정확히 입력합니다. 도로명이나 지번으로 검색하고 집합건물은 동·호수까지 고릅니다.

3단계: ‘말소사항 포함’을 선택합니다. 과거에 풀린 압류나 경매 이력까지 보여 집주인 재정 상태를 짐작하는 데 도움이 됩니다.

4단계: 표제부를 계약서와 대조합니다. 동·호수, 면적, 대지권을 하나씩 맞춰 봅니다. 건축물대장과 다르면 불법 증축 여부도 확인하세요.

5단계: 갑구·을구를 위험 판단표로 점검합니다. 소유자 이름과 신분증을 대조하고, 근저당은 채권최고액 합계를 계산합니다.

6단계: 잔금 직전에 다시 발급합니다. 계약 이후 새 권리가 들어왔는지 확인하고, 매수자라면 잔금 다음 날에도 열람해 내 이름으로 등기가 접수됐는지 확인합니다. 직접 등기하는 방법은 셀프 소유권이전등기 방법에 정리해 두었습니다.

5. 매수자·세입자별 확인 포인트

• 매수자: 잔금일에 근저당을 말소하는 조건을 계약서 특약에 넣고, 매도인 대출 상환과 말소 접수를 같은 날 처리합니다. 대출 계획은 주택담보대출 한도 계산으로 미리 확인하세요.
• 세입자: 근저당 합계와 보증금을 더해 시세의 몇 %인지 계산하고, 전입신고·확정일자를 잔금 당일 처리합니다.
• 공통: 중개사가 주는 확인설명서의 권리관계가 등기부와 같은지 대조합니다. 개정 내용은 중개대상물 확인설명서 2026 개정에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 등기부등본은 누구나 뗄 수 있나요?

네. 주소만 알면 소유자 동의 없이 열람·발급할 수 있습니다.

2. 열람과 발급의 차이는요?

열람은 확인용, 발급은 관공서·은행 제출용으로 수수료가 조금 더 비쌉니다.

3. 을구가 없으면 안전한가요?

근저당·전세권이 없다는 뜻이지만, 갑구의 압류·신탁과 선순위 세입자는 따로 확인해야 합니다.

4. 채권최고액이 곧 대출금인가요?

아닙니다. 보통 실제 대출금보다 높게 설정되며, 정확한 잔액은 대출 잔액 증명으로 확인합니다.

5. 선순위 세입자도 등기부에 나오나요?

전입·확정일자는 나오지 않으므로 전입세대확인서와 확정일자 부여현황을 따로 확인해야 합니다.

6. 신탁 등기된 집도 계약할 수 있나요?

수탁자(신탁회사) 동의 없이 맺은 임대차는 보호받기 어려워 신탁원부 확인이 필수입니다.

7. 가등기는 무엇이 위험한가요?

본등기가 되면 그 이후 권리가 밀려날 수 있어 매수·임차 모두 위험합니다.

8. 하루 사이에도 바뀔 수 있나요?

네. 그래서 잔금 직전 재확인이 중요합니다.

9. 모바일로도 볼 수 있나요?

인터넷등기소 모바일 웹·앱으로 열람할 수 있습니다.

10. 표제부 면적과 실제 면적이 달라요.

건축물대장과 비교해 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인하세요.

공식 출처와 확인일

• 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급, 수수료
• 국가법령정보센터 — 부동산등기법(등기의 순위, 갑구·을구 기재사항)
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 전 등기부 확인 안내

자료 확인일: 2026년 10월 25일