주택 계약갱신요구권 6개월 전부터 2개월 전까지

주택 계약갱신요구권은 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 같은 조건으로 2년 더 살 수 있는 권리이고, 집주인은 차임 2회분 연체, 전대, 목적물 파손, 실거주 필요 등 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 갱신요구는 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신 시 차임과 보증금은 연 5% 한도에서 조정될 수 있습니다. 이 글에서는 국가법령정보센터 공식 법령 텍스트를 기준으로 행사 방법, 집주인 거절 사유 9가지, 보증금 인상 한도, 묵시적 갱신과의 차이까지 정리했습니다.

목차

1. 계약갱신요구권이란
2. 행사 방법과 시기
3. 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
4. 실거주 사유로 거절할 때의 의무
5. 갱신 시 보증금·월세 인상 한도 5%
6. 묵시적 갱신과의 차이
7. 묵시적 갱신 후 해지 통보
8. 집주인이 갱신을 거절하는 절차
9. 세입자 대응 체크리스트 6단계
10. 자주 묻는 질문 10가지

계약갱신요구권이란

계약갱신요구권은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인(세입자)이 임대차 기간이 끝나기 전에 갱신을 요구하면 임대인(집주인)이 정당한 사유 없이는 거절하지 못하도록 보장한 권리입니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 즉 최초 계약 2년 + 갱신 2년, 통상 최대 4년이 보장되는 구조입니다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조 범위(연 5% 한도)에서 증감할 수 있습니다. 이 권리는 2015년 개정으로 도입됐고 2020년 개정에서 3년에서 2년으로 조정된 이력이 있으므로, 계약서 작성 시점의 법령 기준을 확인하는 것이 좋습니다.

행사 방법과 시기

갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사해야 합니다. 이 기간을 하루라도 놓치면 갱신요구권은 사라지고, 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신으로 넘어갑니다. 행사 방법은 특별히 정해져 있지 않지만 나중에 분쟁을 막으려면 내용증명 우편이나 문자·톡 등 기록이 남는 수단으로 통지하고, 발송·수신 증거를 보관하는 것이 안전합니다.

행사 시기별 결과를 정리하면 다음과 같습니다.

집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유

제6조의3 제1항은 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 9가지로 명시합니다. 이 목록에 없는 사유(매도 예정, 시세 인상, 새 세입자 모집 등)로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

1. 차임 연체: 2회분 차임액에 이르는 연체 사실이 있는 경우
2. 부정 취득: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 합의·보상: 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
4. 전대: 집주인 동의 없이 주택 전부·일부를 전대(다른 사람에게 재임대)한 경우
5. 파손: 주택 전부·일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 멸실: 주택 전부·일부가 멸실돼 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
7. 철거·재건축: 계약 당시 공사 계획을 구체적으로 고지했거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우
8. 실거주: 집주인(직계존속·비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 기타 중대 사유: 임차인이 임차인 의무를 현저히 위반하거나 임대차 지속이 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실무에서 분쟁이 가장 잦은 것은 7번 철거·재건축과 8번 실거주입니다. 7번은 계약 당시 공사시기와 소요기간까지 구체적으로 고지했어야 한다는 요건이 있어, 계약 뒤에 생각난 리모델링 계획만으로는 거절 근거가 약합니다. 8번 실거주는 거절 자체는 가능하지만 아래와 같이 사후 책임이 붙습니다.

실거주 사유로 거절할 때의 의무

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데 정당한 사유 없이 갱신거절이 없었더라면 거주했을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 집을 임대하면 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항·제6항). 배상액은 별도 합의가 없으면 다음 두 금액 중 큰 금액입니다.

• 갱신거절 당시 월차임 3개월분 상당액
• 갱신거절과 제3자 임대 사이의 기간 중 월차임 2개월분 상당액

예를 들어 실거주를 이유로 거절해 놓고 6개월 뒤 새 세입자에게 집을 넘겼다면, 세입자는 월세 3개월분 상당액을 청구할 수 있는 근거가 생깁니다. 이 조항은 세입자가 실거주 거절의 진위를 다투는 핵심 장치이므로, 거절 통지를 받은 세입자라면 이후 해당 주택의 입주·매물 동향을 기록해 두는 것이 좋습니다.

갱신 시 보증금·월세 인상 한도 5%

제7조 제2항은 차임·보증금의 증액청구를 약정 금액의 20분의 1(5%)을 초과하지 못한다고 정합니다. 갱신 계약이든 묵시적 갱신이든 임대인이 인상할 수 있는 폭은 1년에 5%가 원칙이고, 증액청구는 계약이나 이전 증액 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 특별시·광역시 등 지자체는 조례로 상한을 달리 정할 수 있으므로 소재지 조례를 확인하는 것이 정확합니다.

보증금 일부를 월세로 전환하는 경우에는 제7조의2에 따라 은행 대출금리 기준 등 대통령령이 정한 비율을 곱한 범위를 넘을 수 없습니다. 즉 ‘보증금은 그대로 두면서 월세로 크게 바꾸는’ 방식으로 실질 인상 폭을 키우는 것도 법이 제한합니다. 갱신 계약서에는 새 보증금·차임과 증액 시기가 명시돼야 합니다. 인상률이 5%를 넘는다면 조례에 따른 특례 여부를 확인하고 계산 근거를 요구하는 것이 순서입니다. 인상에 동의하지 못하면 당사자는 제7조 제1항에 따라 증감 청구를 다툴 수 있고, 다툼이 길어지면 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정도 선택지가 됩니다. 갱신 통지와 인상 통지의 시기를 어긋나게 두면 권리 행사 창구를 놓칠 수 있으므로, 양쪽 모두 만료일 기준 달력으로 관리하는 것이 실무의 기본입니다.

묵시적 갱신과의 차이

제6조 제1항에 따라 집주인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 2년 갱신됩니다. 이것이 묵시적 갱신입니다. 세입자 입장에서는 통지를 안 하면 살 수 있다는 점에서 갱신요구권과 결과가 비슷해 보이지만, 차이가 있습니다.

갱신요구권은 집주인이 법정 거절 사유를 들어도 권리를 주장하며 2년을 확보하는 적극적 권리이고, 묵시적 갱신은 집주인이 거절 통지를 하지 않은 데서 나오는 결과입니다. 집주인이 6개월~2개월 전 창구에 법정 사유와 함께 갱신거절을 통지하면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 또 묵시적 갱신은 갱신 때마다 반복될 수 있는 반면, 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. 또한 묵시적 갱신 상태에서는 임대인도 사업상 사유 등으로 갱신거절을 통지한 경우가 아니라면 계약이 그대로 유지되지만, 실무상 갱신요구권 행사 시점에 집주인 측 사유가 다퉈질 경우 세입자가 권리를 적극 주장할 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

묵시적 갱신 후 해지 통보

묵시적 갱신이 된 경우 세입자는 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(같은 항 제2항). 이사 계획이 생겼다면 최소 3개월 전에 통지해야 보증금 정산이 맞습니다. 묵시적 갱신 상태에서 갱신요구권을 다시 쓸 수는 없으므로, 4년 이상 거주를 원한다면 최초 갱신 시점의 행사 여부가 중요합니다.

집주인이 갱신을 거절하는 절차

집주인이 거절하려면 만료 6개월~2개월 전 창구에서 법정 사유와 함께 갱신거절 통지를 해야 합니다. 이 시기를 놓친 거절은 효력이 없고, 사유 없는 거절은 갱신요구권에 저촉됩니다. 거절 통지에는 사유(예: 실거주 예정일, 철거 계획 고지서)와 근거를 구체적으로 적는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.

세입자는 거절 통지를 받았더라도 사유가 법정 9가지에 해당하는지, 통지 시기가 맞는지를 확인한 뒤 이의가 있으면 갱신요구권 행사를 유지할 수 있습니다. 거절이 무효인 채 만료일이 지나면 묵시적 갱신이 성립해 계속 거주할 수 있고, 집주인이 정당한 절차 없이 명도를 요구하면 임차권등기·명도소송 대응 절차로 넘어가게 됩니다.

세입자 대응 체크리스트 6단계

1. 만료 6개월 전: 갱신 여부를 먼저 결정하고, 갱신을 원하면 행사 마감(만료 2개월 전)을 달력에 표시한다.
2. 행사 시: 내용증명 등 기록 남는 수단으로 갱신요구를 통지하고 발송 증거를 보관한다.
3. 거절 통지 수령 시: 사유가 법정 9가지에 해당하는지, 시기가 6~2개월 창구 안인지 확인한다.
4. 실거주 거절이라면: 이후 해당 주택의 매물·입주 동향을 기록해 둔다(손해배상 청구 근거).
5. 인상 협의 시: 차임·보증금 인상률이 연 5% 이내인지 계산하고, 1년 내 증액청구 여부를 확인한다.
6. 갱신 계약서: 새 보증금·차임과 2년 기간이 명시된 갱신 계약서를 작성해 보관한다.

자주 묻는 질문 10가지

Q1. 갱신요구권을 쓰면 집주인은 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없으며 받아들여야 하나요?

법이 정한 9가지 거절 사유에 해당하지 않는 한 거절할 수 없습니다. 매도 예정이나 시세 인상만으로는 거절 근거가 되지 않습니다.

Q2. 갱신요구권은 몇 번 쓸 수 있나요?

1회에 한해 행사할 수 있습니다. 최초 계약과 갱신 계약을 합쳐 통상 최대 4년 보장입니다. 이후는 묵시적 갱신 여부에 달려 있습니다.

Q3. 행사 시기를 놓치면 어떻게 되나요?

갱신요구권은 사라지지만, 집주인이 만료 6개월~1개월 전에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 묵시적 갱신으로 2년 더 살 수 있습니다.

Q4. 갱신 때 보증금은 얼마까지 올릴 수 있나요?

원칙은 연 5%(약정 금액의 20분의 1) 이내입니다. 다만 지자체가 조례로 상한을 달리 정할 수 있어 소재지 조례 확인이 필요합니다.

Q5. 집주인이 실거주를 이유로 거절했는데 나중에 집을 다시 세 놓으면?

정당한 사유 없이 그런 경우 세입자는 갱신거절 당시 월차임 3개월분 상당액 등 법정 기준으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q6. 전세와 월세 모두 갱신요구권이 적용되나요?

네, 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 임대차라면 전세·월세 모두 적용됩니다. 다만 보증금이 소액보증금 최고액을 넘어도 대항요건을 갖췄다면 원칙적으로 적용됩니다.

Q7. 갱신요구를 문자로 해도 효력이 있나요?

법이 방식을 제한하지 않아 문자·톡도 가능합니다. 다만 통지 시점과 내용을 증명하기 어려우므로 내용증명 우편이 가장 안전합니다.

Q8. 갱신 기간 중에 이사하고 싶으면 어떻게 하나요?

갱신 계약(요구권 행사로 성립한 2년)은 기간 약정이 있는 계약이라 중도 해지 시 위약금 다툼이 생길 수 있습니다. 반면 묵시적 갱신 상태라면 언제든 통지하고 3개월 후 해지됩니다.

Q9. 집주인이 계약 연장 전에 집을 팔면 갱신요구권은 어떻게 되나요?

대항요건(인도+전입신고)을 갖춘 임차인에게는 새 집주인에게 임대차가 승계됩니다. 매도 자체는 갱신 거절 사유가 아닙니다.

Q10. 상가도 같은 규정이 적용되나요?

상가건물임대차보호법이 별도로 적용되어, 갱신요구권 행사 기간은 최초 임대차를 포함 10년 이내이고 갱신 시 차임 증액 한도는 5%입니다. 주택과 세부 규정이 다르므로 혼동에 주의해야 합니다.

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참고 출처

• 국가법령정보센터, 주택임대차보호법 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호)
• 법제처 쉬운법률정보, 주택임대차계약의 종료
• 법제처 쉬운법률정보, 상가건물 임대차 계약갱신 요구

면책: 자료 확인일 2026년 11월 12일 기준 공개된 법령과 법률정보포털 자료로 작성된 일반 정보이며, 법적 효력을 갖는 유권해석이 아닙니다. 개별 사안은 대한법률구조공단(132) 등 전문가 상담이 필요합니다.