자금조달계획서 작성법 2026: 제출 대상·새 서식 항목·증빙서류와 소명 대비 6단계

자금조달계획서 작성법의 핵심은 매매가 전액을 “자기자금 + 차입금”으로 나눠 적고, 그 합계가 계약서 금액과 정확히 맞도록 하는 것입니다. 2026년 기준 조정대상지역·투기과열지구 주택은 가격과 관계없이, 비규제지역은 실거래가 6억 원 초과일 때 실거래 신고와 함께 제출합니다. 투기과열지구는 항목마다 증빙서류도 내야 하고, 2026년 2월 10일 이후 계약분부터는 대출 종류와 금융기관명까지 적는 새 서식이 적용됩니다. 아래에서 제출 대상, 항목별 작성법, 증빙서류, 소명 대비 6단계를 순서대로 정리했습니다.

자금조달계획서 제출 대상 판단표

주택취득자금 조달 및 입주계획서는 부동산 거래신고법에 따른 실거래 신고(계약일부터 30일 이내)와 함께 냅니다. 중개거래라면 보통 공인중개사가 신고를 대행하지만, 계획서 내용은 매수인이 직접 작성해 넘겨야 합니다.

규제지역 지정은 수시로 바뀝니다. 계약 전에 해당 주소가 지금 어떤 지역인지 국토교통부 공고나 관할 시·군·구에 꼭 확인하세요.

2026년 새 서식에서 달라진 점

부동산 거래신고법 시행규칙 개정으로 2026년 2월 10일 이후 계약분은 새 서식을 씁니다. 자금 출처를 더 잘게 나누도록 바뀐 것이 핵심입니다.

• 자기자금 세분화: 주택 매도대금, 주식·채권 매도대금이 별도 칸으로 나뉘고 가상자산 매도대금 칸이 새로 생겼습니다.
• 차입금 세분화: 금융기관 대출은 주담대·신용대출·기타 등 종류별로 적고 대출기관명도 씁니다.
• 임대보증금 구분: 사려는 주택의 기존 세입자 보증금과 다른 주택의 보증금을 따로 적습니다.
• 세금 신고 여부: 증여·상속 자금이면 증여세·상속세 신고 여부를, 해외 반입 자금이면 외화 신고 여부를 표시합니다.
• 계약금 증빙: 매매계약 신고 때 계약금 입금 증빙을 함께 요구받을 수 있습니다.

항목별 작성법과 증빙서류

대출 금액은 실제 승인될 금액이어야 합니다. 한도가 생각보다 적게 나와 계획서와 실제가 달라지는 일이 많으므로, 먼저 주택담보대출 한도 계산법으로 가능 금액을 확인하세요.

작성 예시: 7억 원 아파트

생애최초 구입이라면 취득세 감면도 받을 수 있습니다. 조건과 추징 사례는 생애최초 주택 취득세 감면 2026에 정리했습니다.

소명 요청까지 대비하는 6단계

1단계: 계약 전에 자금 지도를 그립니다

예금·주식·증여·대출을 금액별로 나눠 매매가와 합계를 맞춥니다. 부족분이 있으면 계약 전에 해결해야 합니다.

2단계: 대출 가심사로 차입금을 확정합니다

은행 가심사 결과를 받아 대출 종류와 기관명을 미리 정합니다.

3단계: 증여·가족 차입은 서류부터 만듭니다

증여는 신고를 끝내고, 가족 차입은 차용증과 이자 이체 기록을 남깁니다.

4단계: 증빙서류를 계약일 가까운 날짜로 발급합니다

잔액증명서는 계약일 전후로 발급해야 실제 자금으로 인정받기 쉽습니다.

5단계: 30일 안에 실거래 신고와 함께 제출합니다

중개사에게 계획서와 증빙을 넘기거나 부동산거래관리시스템에서 직접 제출합니다.

6단계: 잔금까지 자금 흐름을 그대로 유지합니다

계획과 다른 경로로 돈이 들어오면 소명 요청을 받을 수 있습니다. 잔금 후 대출 관리 전반은 주택담보대출 총정리를 참고하세요.

자주 묻는 질문 10개

1. 공동명의면 계획서를 따로 내나요?

매수인별로 각자 부담하는 금액에 대해 작성하는 것이 원칙입니다. 지분 비율과 각자의 자금 출처가 맞아야 합니다.

2. 직거래도 제출해야 하나요?

제출 대상 주택이라면 직거래도 같습니다. 이때는 매수인이 직접 신고와 함께 제출합니다.

3. 계획서 내용이 바뀌면 어떻게 하나요?

잔금 전에 자금 계획이 바뀌면 변경 내용을 설명할 자료를 준비해 두는 것이 안전하며, 신고관청 안내에 따라 정정할 수 있습니다.

4. 부모님께 빌린 돈은 어디에 적나요?

차입금의 “그 밖의 차입금”에 적고, 차용증과 상환·이자 이체 기록을 증빙으로 준비합니다. 기록이 없으면 증여로 판단될 수 있습니다.

5. 기존 집을 팔아서 사는 경우는요?

새 서식의 “주택 매도대금” 칸에 적고 매도 계약서와 잔금 수령 증빙을 제출합니다.

6. 가상자산을 팔아 산 경우도 문제없나요?

2026년 서식에 별도 칸이 생겼습니다. 거래소에서 발급하는 거래내역 확인서로 매도 사실을 증빙합니다.

7. 계획서를 거짓으로 쓰면 어떻게 되나요?

과태료 대상이 될 수 있고, 자금 출처 조사나 세무조사로 이어질 수 있습니다. 대출 용도 위반이 확인되면 대출 회수도 생길 수 있습니다.

8. 입주 계획도 적어야 하나요?

본인 입주, 가족 입주, 임대 등 입주 계획과 예정 시기를 함께 적습니다.

9. 계약 해제되면 계획서는 어떻게 되나요?

실거래 신고 후 계약이 해제되면 해제 신고를 별도로 해야 합니다. 해제 기준은 아파트 매매 계약 파기 기준을 참고하세요.

10. 나중에 팔 때 세금과도 관련 있나요?

계획서 자체가 세액을 바꾸지는 않지만, 취득 경위 자료로 남습니다. 매도 때 세금은 아파트 양도소득세 계산 방법에서 확인하세요.

공식 출처와 확인일

• 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 실거래 신고와 주택취득자금 조달계획서 제출
• 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령·시행규칙(2026. 2. 10. 서식 개정)
• KB Think — 더 촘촘해진 자금조달계획서 — 2026년 새 서식 항목과 증빙 예시 정리

자료 확인일: 2026년 10월 20일