아파트 매매 계약 파기를 앞두고 매매계약서와 계약금 배액배상 금액을 확인하는 모습

아파트 매매 계약 파기: 계약금 배액배상·중도금 이후 해제 기준과 대응 5단계 (2026)

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아파트 매매 계약 파기는 중도금 전까지만 계약금 포기 또는 배액배상으로 가능합니다. 시점별 해제 판단표, 가계약금만 낸 경우의 배액 계산 예시, 중도금 이후 대응과 계약 파기 5단계를 정리했습니다.

아파트 매매 계약 파기는 중도금을 주고받기 전까지만 계약금으로 정리할 수 있습니다. 매수인은 낸 계약금을 포기하고, 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주면 이유를 묻지 않고 계약을 해제할 수 있습니다. 중도금이 지급되는 등 어느 한쪽이 이행에 들어간 뒤에는 이 방법을 쓸 수 없고, 상대방의 계약 위반이 있거나 양쪽이 합의해야만 계약을 끝낼 수 있습니다. 아래에서 시점별 해제 가능 여부, 배액배상 금액 계산 예시, 집값이 올라 매도인이 파기하려 할 때와 반대 경우의 대응 5단계를 확인할 수 있습니다.

민법 해약금 조항 원문 확인하기 →

국가법령정보센터가 새 창으로 열립니다. 제565조와 제398조를 확인하세요.

먼저 결론

  • 중도금 전: 매수인은 계약금 포기, 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 해제할 수 있습니다.
  • 중도금 후: 계약금만으로는 해제할 수 없습니다. 상대방의 위반이나 합의가 있어야 합니다.
  • 가계약금만 낸 경우: 계약금 전액을 약정했다면 배액배상 기준은 실제 낸 돈이 아니라 약정한 계약금이라는 것이 대법원 판례입니다.
  • 배액은 실제로 줘야: 매도인이 “배액을 주겠다”고 말만 해서는 해제되지 않습니다. 돈을 실제로 내놓아야 합니다.
  • 세금: 해제로 받은 위약금 성격의 돈은 기타소득으로 과세될 수 있습니다.

아파트 매매 계약 파기의 기준: 이행 착수 전인가

민법 제565조는 매매 계약에서 계약금을 주고받았다면, 다른 약정이 없는 한 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 돌려주어 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 이렇게 쓰이는 계약금을 해약금이라고 부릅니다. 상대방이 잘못한 것이 없어도, 이유를 대지 않아도 쓸 수 있는 해제 방법입니다.

핵심은 “이행에 착수할 때까지”라는 기한입니다. 이행 착수는 계약 내용을 실제로 실행하기 시작하는 것을 말하고, 가장 대표적인 것이 매수인의 중도금 지급입니다. 중도금이 건너가면 매수인도 매도인도 계약금만으로는 빠져나올 수 없습니다. 잔금 대출을 알아보거나 이사 업체를 예약한 정도는 준비 행위일 뿐 이행 착수로 보지 않는 것이 일반적입니다.

계약서에 “계약금은 해약금으로 보지 않는다”처럼 해약금 해제를 배제하는 특약이 있다면 이 방법 자체를 쓸 수 없습니다. 반대로 대부분의 표준 매매계약서에는 민법과 같은 내용의 해제 조항이 인쇄되어 있습니다. 계약 당일 확인할 내용은 아파트 매매 잔금일 체크리스트와 함께 보면 흐름이 이어집니다.

시점별 해제 가능 여부 판단표

시점 매수인이 파기 매도인이 파기 판단 기준
가계약금만 입금 계약 성립 여부에 따라 다름 계약 성립 여부에 따라 다름 매매대금·지급 시기 등 주요 내용 합의 여부
계약금 지급 후 중도금 전 가능(계약금 포기) 가능(배액 상환) 해약금 배제 특약이 없을 것
중도금 지급 후 불가 불가 이행 착수가 있었음
상대방이 계약을 어긴 경우 이행 최고 후 해제 이행 최고 후 해제 채무불이행과 상당 기간을 정한 독촉
양쪽이 합의한 경우 언제든 가능 언제든 가능 돈의 반환 조건을 서면으로 정리

중도금 없이 계약금과 잔금만 있는 계약이라면 잔금 지급이나 소유권이전 서류 제공이 이행 착수의 기준이 됩니다. 이런 계약은 잔금일 직전까지 한쪽이 파기할 수 있는 상태가 이어지므로, 파기 위험을 줄이고 싶다면 소액이라도 중도금을 넣는 방식을 검토합니다.

배액배상 금액 계산 예시

배액배상은 받은 계약금을 돌려주면서 같은 금액을 하나 더 얹어 주는 것입니다. 매도인 입장에서 실제 손해는 계약금 한 번 치 금액입니다.

구분 사례 A: 계약금 전액 지급 사례 B: 가계약금만 지급
매매대금 6억 원 6억 원
약정 계약금(10%) 6,000만 원 6,000만 원
실제 받은 돈 6,000만 원 1,000만 원
매도인이 파기할 때 줄 돈 1억 2,000만 원 7,000만 원(받은 1,000만 원 + 약정 계약금 6,000만 원)
매수인이 파기할 때 부담 6,000만 원 포기 낸 1,000만 원 포기 + 나머지 5,000만 원 지급 문제 발생 가능

사례 B는 대법원 2015년 판결(2014다231378)의 취지를 숫자로 옮긴 가정입니다. 이 판결은 계약금 일부만 받은 매도인이 계약을 해제하려면 실제 받은 돈의 배액이 아니라 약정 계약금을 기준으로 해약금을 계산해야 한다고 보았습니다. 다만 이 결론은 계약금 액수를 포함해 매매 계약이 성립한 경우에 적용되며, 가계약 단계에서 계약이 성립했는지는 사안마다 달라 다툼이 많습니다.

매도인이 해제하려면 배액을 실제로 제공해야 합니다. 매수인이 받기를 거절하면 법원에 공탁하는 방법을 쓰기도 합니다. 문자로 “배액을 드리겠다”고만 하고 돈을 내놓지 않은 사이에 매수인이 중도금을 보내면 해제 기회가 사라질 수 있습니다.

계약 파기 대응 5단계

  1. 1단계: 계약서의 해제 조항과 특약을 확인합니다. 해약금 조항, 위약금 조항, 중도금 지급일, “중도금은 지급일 이전에 지급할 수 없다” 같은 특약이 있는지 봅니다. 여기서 쓸 수 있는 방법이 정해집니다.
  2. 2단계: 지금이 이행 착수 전인지 판단합니다. 중도금이 이미 지급됐는지, 지급일이 며칠 남았는지 확인합니다. 파기를 막고 싶은 매수인이라면 중도금 일부를 미리 보내는 방법을, 파기하려는 쪽이라면 그 전에 의사 표시와 돈의 제공을 끝내야 한다는 점을 따집니다.
  3. 3단계: 해제 의사를 날짜가 남는 방법으로 알립니다. 문자와 내용증명으로 해제 의사를 보내고, 매도인은 배액을 입금하거나 공탁합니다. 중개사를 통해서만 전달하면 도달 시점이 불분명해질 수 있습니다.
  4. 4단계: 돈과 서류를 정리합니다. 반환 금액, 입금 계좌, 날짜를 적은 해제 합의서를 작성하고 영수증을 주고받습니다. 이미 실거래 신고를 했다면 해제 신고도 기한 안에 해야 합니다. 신고 뒤 시스템에 어떻게 표시되는지는 실거래가 해제 표시 뜻에서 확인할 수 있습니다.
  5. 5단계: 중개보수와 세금을 확인합니다. 계약이 당사자 사정으로 해제된 경우 중개보수를 내야 하는지는 중개사의 과실 유무와 약정에 따라 달라집니다. 받은 위약금에 대한 세금 신고도 챙깁니다.

중개보수 요율과 계산 방법은 부동산 중개수수료 계산법 2026에 정리되어 있습니다.

상황별 판단: 대출 거절, 가계약, 중도금 선지급

대출이 나오지 않아 잔금을 못 치르는 경우

대출 거절은 원칙적으로 매수인 쪽 사정이어서, 특약이 없으면 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 그래서 계약서에 “매수인의 주택담보대출이 실행되지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다”는 조건을 넣어 두는 것이 안전합니다. 대출 조건을 미리 따져 보는 방법은 원금균등과 원리금균등 비교 글을 참고하세요.

집값이 올라 매도인이 파기하려는 경우

중도금 전이라면 매도인은 배액을 주고 해제할 수 있고, 매수인은 이를 막을 권리가 없습니다. 매수인이 이를 막으려고 중도금을 약정일보다 먼저 보내는 경우가 있는데, 지급일 전 지급을 금지하는 특약이 없다면 이행 착수로 인정될 수 있다는 판례가 있습니다. 다만 매도인이 이미 해제 의사를 밝히고 배액을 제공한 뒤라면 사정이 달라지므로 시점이 중요합니다.

위약금 조항이 따로 있는 경우

해약금과 위약금은 다릅니다. 해약금은 이행 착수 전에 이유 없이 빠져나오는 대가이고, 위약금은 한쪽이 계약을 어겼을 때의 손해배상 예정액입니다. 계약서에 “위반 시 계약금을 위약금으로 한다”는 문구가 있어야 채무불이행 때 계약금 상당액을 배상으로 청구할 수 있고, 금액이 지나치게 많으면 법원이 줄일 수 있습니다.

세금

매수인이 포기한 계약금을 가진 매도인, 배액 중 위약금 부분을 받은 매수인은 그 돈이 기타소득으로 과세될 수 있습니다. 지급하는 쪽에 원천징수 의무가 생기는 경우도 있어 금액이 크다면 세무 전문가에게 확인해야 합니다. 계약이 그대로 진행될 때의 세금은 아파트 양도소득세 계산법 2026과 아파트 등기비용 계산법 2026에서 확인할 수 있습니다.

실수 방지 체크리스트

  • 계약서에 해약금 조항과 위약금 조항이 각각 있는지 확인했나요?
  • 중도금 지급일과 선지급 금지 특약 유무를 확인했나요?
  • 가계약금을 보내기 전에 매매대금과 계약금 총액을 문자로 남겼나요?
  • 대출 미실행 시 계약금 반환 특약을 넣었나요?
  • 해제 의사를 문자와 내용증명으로 보냈나요?
  • 매도인이라면 배액을 실제로 입금하거나 공탁했나요?
  • 해제 합의서와 영수증을 주고받았나요?
  • 실거래 해제 신고와 위약금 세금 신고를 확인했나요?

자주 묻는 질문 10개

1. 계약서를 쓰고 24시간 안에는 그냥 취소할 수 있나요?

그런 규정은 없습니다. 계약이 성립하면 시간과 관계없이 해약금 규정이 적용됩니다.

2. 계약금은 꼭 매매대금의 10%여야 하나요?

법으로 정해진 비율은 없고 관행입니다. 당사자가 합의하면 더 많거나 적게 정할 수 있습니다.

3. 가계약금 500만 원만 보냈는데 매도인이 500만 원만 더 주고 파기하겠다고 합니다.

매매대금과 계약금 총액까지 합의된 상태였다면 약정 계약금 기준으로 다툴 여지가 있습니다. 합의 내용이 담긴 문자를 근거로 삼으세요.

4. 중도금을 냈는데도 매도인이 파기하겠다고 하면요?

매도인은 해약금으로 해제할 수 없습니다. 매수인은 잔금을 준비해 소유권 이전을 요구하거나, 매도인의 이행 거절을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

5. 매도인이 배액을 안 받겠다는 매수인에게 어떻게 하나요?

수령을 거절하면 법원 공탁소에 변제공탁을 하는 방법이 있습니다.

6. 매수인이 잔금을 안 내면 계약은 자동으로 끝나나요?

자동으로 끝나지 않습니다. 기간을 정해 이행을 독촉한 뒤에도 내지 않을 때 해제할 수 있고, 자동 해제 특약이 있으면 그에 따릅니다.

7. 계약금을 위약금으로 몰수하려면 무엇이 필요한가요?

계약서에 계약금을 위약금으로 한다는 약정이 있어야 합니다. 약정이 없으면 실제 손해를 증명해야 합니다.

8. 계약이 깨져도 중개수수료를 내야 하나요?

중개사의 잘못 없이 당사자 사정으로 해제됐다면 보수 청구가 인정될 수 있습니다. 약정과 해제 경위에 따라 달라지니 중개사와 협의하세요.

9. 하자를 뒤늦게 알았는데 파기할 수 있나요?

중대한 하자를 숨겼다면 매도인의 담보책임이나 사기를 이유로 해제·취소를 주장할 수 있습니다. 증거 확보와 법률 상담이 필요합니다.

10. 분쟁이 생기면 어디에 상담하나요?

대한법률구조공단의 무료 법률 상담이나 변호사 상담을 이용하세요. 금액이 크고 기한이 촉박한 사안이 많아 빨리 상담받는 것이 좋습니다.

계약이 유지된다면 잔금일 체크리스트 보기 →

준비서류와 대출 상환, 등기 확인 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.

공식 출처와 확인일

자료 확인일: 2026년 10월 6일

작성자: 송석

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 해제 가능 여부와 반환 금액은 계약서 특약, 합의 경위, 지급 시점에 따라 달라지고 계산 예시는 가정입니다. 실제 분쟁은 대한법률구조공단이나 변호사 등 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.