주택 취득세 계산은 매매가 구간에서 시작합니다. 1주택 기준 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 6억~9억 원 사이는 금액에 따라 1.01~2.99%가 공식으로 정해집니다. 여기에 지방교육세와 전용 85㎡ 초과 시 농어촌특별세가 붙어 실제 부담은 1.1~3.5%가 되며, 생애최초라면 최대 200만 원까지 감면됩니다. 다주택자는 8·12% 중과가 적용될 수 있어 아래 표와 계산 예시로 잔금 전에 금액을 확정하세요.
행정안전부 공식 지방세 사이트에서 신고할 수 있습니다.
먼저 결론
- 1주택 취득세는 6억 이하 1%, 6억~9억 1.01~2.99%, 9억 초과 3%입니다.
- 지방교육세(취득세의 10%)와 85㎡ 초과 농특세 0.2%를 더해야 실제 금액이 나옵니다.
- 생애최초 주택은 취득세를 최대 200만 원까지 감면받습니다(인구감소지역 300만 원).
- 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12% 중과가 적용될 수 있습니다.
- 신고·납부는 잔금일부터 60일 이내, 보통 등기 전에 냅니다.
주택 취득세 계산 세율표
지방세법 제11조는 유상으로 주택을 살 때 취득가액에 따라 세율을 나눕니다. 아래는 1주택(또는 비조정지역 2주택) 기준 합계 부담률입니다.
| 취득가액 | 취득세 | 85㎡ 이하 합계 | 85㎡ 초과 합계 |
|---|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | 1.1% | 1.3% |
| 6억 초과~9억 이하 | 1.01~2.99% | 취득세 × 1.1 | 취득세 × 1.1 + 0.2% |
| 9억 원 초과 | 3% | 3.3% | 3.5% |
지방교육세는 취득세액의 10%, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 주택에만 0.2%가 붙습니다.
6억~9억 구간 공식과 계산 예시
세율 공식: (취득가액 × 2/3억 원 − 3) × 1/100
예시 1: 7억 5천만 원, 84㎡ → (7.5 × 2/3 − 3) = 2.0% → 취득세 1,500만 원 + 지방교육세 150만 원 = 1,650만 원
예시 2: 5억 원, 59㎡ → 1% → 500만 원 + 50만 원 = 550만 원. 생애최초라면 200만 원 감면 후 약 350만 원(감면분에 붙는 세목은 별도 확인)
세율은 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 계산합니다. 잔금 자금계획에 취득세를 빠뜨리지 않으려면 자금조달계획서 작성법과 함께 준비하세요.
생애최초 감면 200만 원 조건
- 대상: 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없는 세대가 처음 사는 주택
- 가격: 취득가액 12억 원 이하
- 감면: 취득세 100% 감면, 한도 200만 원(2026년부터 인구감소지역은 300만 원)
- 사후 요건: 3개월 안에 전입하고 3년 이상 실거주하지 않으면 감면세액이 추징됩니다.
출산·양육을 위해 주택을 사는 경우의 500만 원 한도 감면도 2026년 개정으로 연장됐습니다. 두 감면의 중복 여부와 세부 요건은 관할 시·군·구 세무과에 확인하세요.
다주택자 중과 판단표
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 | 예외 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% | – |
| 2주택 | 8% | 1~3% | 일시적 2주택은 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% | 공시가 1억 이하 주택 등 제외 |
| 4주택 이상 | 12% | 12% | – |
일시적 2주택은 종전 주택을 기한 안에 처분해야 하고, 못 팔면 중과 차액이 추징됩니다. 주택 수에는 분양권·입주권·주거용 오피스텔이 들어갈 수 있으니 계약 전 확인하세요.
잔금 전 취득세 준비 6단계
1단계: 계약서상 매매가와 전용면적을 확인합니다. 85㎡ 기준은 공급면적이 아니라 전용면적입니다.
2단계: 세대 전체 주택 수를 셉니다. 주민등록상 세대원 명의 주택, 분양권, 오피스텔까지 포함합니다.
3단계: 감면 대상인지 확인합니다. 생애최초·출산 감면은 신고 때 감면 신청서를 함께 내야 적용됩니다.
4단계: 세율 공식으로 금액을 계산합니다. 위 표와 공식으로 계산한 뒤 위택스 미리계산으로 다시 확인합니다.
5단계: 잔금일 당일 신고·납부합니다. 기한은 60일이지만 등기 접수 전에 영수증이 필요해 보통 당일 처리합니다. 순서는 아파트 잔금일 체크리스트를 참고하세요.
6단계: 소유권이전등기를 신청합니다. 직접 하려면 셀프 소유권이전등기 방법에서 서류를 확인합니다.
실수 방지 체크리스트
- 전용면적 85㎡ 초과 여부를 확인했다
- 세대원 명의 주택·분양권·오피스텔을 모두 셌다
- 생애최초 감면 신청서를 신고 때 함께 냈다
- 3개월 내 전입, 3년 실거주 계획이 있다
- 일시적 2주택이면 종전 주택 처분 기한을 적었다
- 취득세 영수증을 등기 서류에 넣었다
- 잔금일부터 60일 기한을 넘기지 않는다
자주 묻는 질문 10개
1. 취득세는 계약일과 잔금일 중 언제 기준인가요?
잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)이 취득일이며, 그날부터 60일 안에 신고·납부합니다.
2. 공동명의면 세율이 낮아지나요?
세율은 주택 전체 가액으로 정해지고 지분만큼 나눠 냅니다. 공동명의로 세율이 낮아지지는 않습니다.
3. 생애최초 감면은 부부 중 한 명만 처음이면 되나요?
본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.
4. 감면 후 3년 안에 팔면 어떻게 되나요?
실거주 3년을 채우지 못하고 매각·임대하면 감면받은 세액이 추징됩니다.
5. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권은 취득세 주택 수에 포함됩니다.
6. 취득세를 카드로 낼 수 있나요?
위택스와 지자체에서 카드 납부가 가능하며, 카드사별 무이자 할부 행사를 확인해 보세요.
7. 60일을 넘기면 가산세는 얼마인가요?
무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.
8. 매도인이 깎아준 금액으로 신고해도 되나요?
실제 거래가로 신고해야 합니다. 다운계약은 거래신고법 위반으로 과태료와 추징 대상입니다.
9. 오피스텔 취득세는 같은가요?
오피스텔은 주택 유상 취득 세율이 아닌 4.6%(부가세목 포함)가 원칙입니다.
10. 중개수수료도 취득세 과세표준에 들어가나요?
개인이 주택을 살 때 낸 중개보수는 원칙적으로 취득가액에 포함하지 않습니다. 법인은 포함합니다. 중개보수 계산은 부동산 중개수수료 계산 2026을 참고하세요.
취득세 납부 시점과 등기 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 지방세법 제11조 — 주택 유상취득 세율과 6억~9억 공식
- 지방세법 제13조의2 — 다주택 중과 세율
- 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 감면
- 위택스 — 취득세 신고·납부
자료 확인일: 2026년 11월 07일
본 글은 일반적인 세무 정보이며 개인별 세액을 확정하지 않습니다. 주택 수·감면 요건은 지자체 판단에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 관할 시·군·구 세무과 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.