아파트 하자보수 청구: 담보책임기간 2·3·5·10년 기준과 신청 5단계 (2026)

아파트 하자보수 청구는 공사 종류에 따라 정해진 담보책임기간(마감공사 2년, 설비·창호 등 3년, 방수·철근콘크리트 등 5년, 주요 구조부 10년) 안에 시공사 등 사업주체에게 해야 합니다. 기간은 내 집 안(전유부분)은 인도받은 날부터, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사일부터 계산하며, 이 기간이 지나면 같은 하자라도 보수를 요구하기 어렵습니다. 아래에서 공사별 기간표, 청구하면 시공사가 해야 할 일, 받아 주지 않을 때의 하자심사·분쟁조정 신청까지 5단계로 정리했습니다.

아파트 하자보수 청구, 누가 누구에게 하나

공동주택관리법 제36조와 제37조는 아파트를 지어 분양한 사업주체(시행사·시공사)가 일정 기간 하자를 책임지도록 정합니다. 청구할 수 있는 사람은 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등입니다. 내 집 안의 하자는 입주자가 직접, 공용부분 하자는 입주자대표회의나 관리사무소를 통해 청구하는 것이 일반적입니다.

분양받은 사람이 집을 팔았다면 새 소유자가 남은 기간 동안 청구할 수 있습니다. 구축 아파트를 개인에게서 산 경우에는 시공사의 담보책임기간이 이미 지났을 수 있으므로, 잔금 전에 하자를 확인하고 계약서 특약으로 정리해 두는 편이 안전합니다. 잔금 당일 점검 순서는 아파트 매매 잔금일 체크리스트에서 확인할 수 있습니다.

담보책임기간 2·3·5·10년 공사별 기준표

기간은 공동주택관리법 시행령 별표 4에 공사 종류별로 나와 있습니다. 같은 누수라도 원인이 방수층인지 배관인지에 따라 적용 기간이 달라질 수 있습니다.

청구하면 시공사가 해야 할 일과 거절 사유

하자보수를 청구받은 사업주체는 15일 이내에 하자를 보수하거나, 하자 부위와 보수 방법, 보수에 걸리는 기간을 적은 보수계획을 서면으로 알려야 합니다(시행령 제38조). 전화로 접수만 하고 기다리면 청구한 날짜를 증명하기 어려우므로 반드시 기록이 남는 방법을 써야 합니다.

하자보수 신청 5단계

1단계: 하자를 날짜가 보이게 기록합니다

부위 전체와 근접 사진을 함께 찍고, 줄자나 균열 측정자를 대어 크기를 남깁니다. 누수는 비 온 날과 맑은 날을 비교해 촬영하면 원인 판단에 도움이 됩니다.

2단계: 공사 종류와 남은 기간을 확인합니다

위 기준표에 대입해 2년·3년·5년 중 어디에 해당하는지 보고, 인도일 또는 사용검사일부터 며칠이 남았는지 계산합니다. 기간이 임박했다면 접수부터 먼저 합니다.

3단계: 서면으로 하자보수를 청구합니다

관리사무소의 하자 접수 대장, 시공사 고객센터 앱, 내용증명 중 접수일이 남는 방법을 택합니다. 공용부분은 입주자대표회의 명의 공문으로 청구합니다.

4단계: 15일 뒤 조치 여부를 확인합니다

보수 일정이 잡혔는지, 보수계획을 서면으로 받았는지 확인합니다. 보수 후에는 같은 부위를 다시 촬영해 전후를 비교해 둡니다.

5단계: 해결되지 않으면 위원회에 신청합니다

하자 여부를 다투면 하자심사를, 보수 범위나 비용을 다투면 분쟁조정을 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 신청합니다. 하자관리정보시스템에서 온라인으로 접수할 수 있고, 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다. 처리 기간과 수수료는 사건 유형에 따라 다르므로 접수 화면의 안내를 확인합니다.

상황별 판단: 신축 입주, 매수, 세입자

개인 간 매매에서 숨은 하자가 나오면 민법상 매도인의 담보책임을 물을 수 있지만, 하자를 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 계약을 깨야 할 정도의 문제라면 아파트 매매 계약 파기와 계약금 배액배상 기준을 함께 확인하시기 바랍니다. 이사 정산 때 함께 챙길 항목은 장기수선충당금 반환 방법에 정리되어 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 담보책임기간이 지난 뒤 발견한 하자는 방법이 없나요?

기간 안에 이미 발생했고 그 사실을 입증할 수 있다면 다툴 여지가 있지만 쉽지 않습니다. 기간 내 접수 기록이 가장 확실한 증거입니다.

2. 사전점검 때 적어 낸 하자도 다시 접수해야 하나요?

처리되지 않은 항목은 입주 후 다시 서면으로 접수해 기록을 이어 가는 것이 안전합니다.

3. 결로도 하자로 인정되나요?

단열 시공 불량이나 창호 결함이 원인이면 하자로 판정될 수 있습니다. 환기 부족 등 생활 습관이 원인이면 인정되지 않을 수 있어 실내 온습도 기록이 도움이 됩니다.

4. 하자심사와 분쟁조정은 무엇이 다른가요?

하자심사는 하자인지 아닌지를 판정받는 절차이고, 분쟁조정은 보수 범위나 손해배상처럼 책임과 금액을 조정하는 절차입니다.

5. 위원회 신청에 비용이 드나요?

신청 수수료와 필요한 경우 감정 비용이 듭니다. 금액은 하자관리정보시스템 안내에서 확인해야 합니다.

6. 시공사가 부도나면 어떻게 하나요?

사업주체가 예치한 하자보수보증금을 입주자대표회의가 보증기관에 청구해 보수비로 쓸 수 있습니다.

7. 오피스텔도 같은 기간이 적용되나요?

오피스텔 등 집합건물은 집합건물법의 담보책임 규정이 적용되어 기간 체계가 다를 수 있습니다.

8. 세입자가 직접 시공사에 청구할 수 있나요?

법에서 정한 청구권자는 입주자 등으로 범위가 정해져 있으므로 집주인을 통해 접수하는 것이 일반적입니다.

9. 보수 대신 돈으로 받을 수 있나요?

원칙은 보수이며, 보수가 곤란하거나 당사자가 합의한 경우 분쟁조정이나 소송에서 금전 배상으로 정리되기도 합니다.

10. 소송으로 바로 가도 되나요?

가능합니다. 다만 비용과 시간이 크므로 세대 하자는 위원회 절차를 먼저 이용하는 경우가 많습니다.

공식 출처와 확인일

• 국가법령정보센터 공동주택관리법 — 제36조 담보책임, 제37조 하자보수, 제39조 이하 하자심사·분쟁조정
• 국가법령정보센터 공동주택관리법 시행령 — 제36조·별표 4 공사별 담보책임기간, 제38조 15일 이내 보수 또는 보수계획 통보
• 국토교통부 하자관리정보시스템 — 하자심사·분쟁조정 신청 절차

자료 확인일: 2026년 10월 12일