근저당 말소 방법 2026: 셀프 등기 비용 10,200원·은행 서류 3종·신청 6단계

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근저당 말소 방법은 대출을 모두 갚은 뒤 은행에서 해지증서·위임장·등기필정보를 받아, 등록면허세 7,200원과 등기신청수수료를 내고 관할 등기소에 말소등기를 신청하는 것입니다. 전자표준양식(e-Form)으로 신청서를 작성해 등기소에 직접 내면 부동산 1건 기준 10,200원으로 끝납니다. 다만 대출을 갚아도 등기부의 근저당권은 자동으로 지워지지 않고, 단독주택처럼 토지와 건물이 따로 등기된 경우에는 비용이 건수만큼 늘어납니다. 아래에서 비용 비교표, 은행 서류 3종, 신청 6단계, 말소하지 않고 두는 편이 나은 경우까지 순서대로 확인할 수 있습니다.

1. 근저당 말소 방법, 왜 직접 신청해야 하나요?

주택담보대출을 받으면 은행은 등기부 을구에 근저당권을 설정합니다. 대출을 다 갚으면 빚은 사라지지만, 등기부 기록은 누군가 말소등기를 신청하기 전까지 그대로 남습니다. 등기는 신청이 있어야 바뀌는 것이 원칙이기 때문입니다.

기록이 남아 있으면 집을 팔거나 전세를 놓을 때 상대방이 채권최고액을 실제 빚으로 오해할 수 있습니다. 다른 은행에서 새로 담보대출을 받을 때도 선순위 근저당으로 잡혀 한도에 영향을 줍니다. 그래서 매도·임대·대환 계획이 있다면 상환과 동시에 말소까지 마치는 것이 안전합니다.

말소등기는 소유자(등기권리자)와 은행(등기의무자)이 함께 신청하는 등기입니다. 실제로는 은행이 위임장을 써 주고, 소유자가 혼자 등기소에 가서 신청하는 방식이 가장 흔합니다.

2. 셀프·은행 대행 비용 비교표

법제처 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 9월 15일 기준)에 따르면 근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원이고, 지방교육세는 그 20%인 1,200원입니다. 여기에 신청 방식별 등기신청수수료를 더하면 총비용이 나옵니다.

대행 보수는 은행 제휴 법무사와 지역에 따라 다르며 법으로 정해진 금액이 아닙니다. 상환 창구에서 “말소 대행 비용이 얼마인지”를 먼저 물어보고, 실비와 차이가 크다면 직접 신청을 검토하면 됩니다. 상환 전에 수수료부터 따져보고 싶다면 중도상환수수료 계산법 2026을 함께 참고하세요.

3. 은행에서 받을 서류 3종과 직접 준비할 서류

근저당권 말소등기는 주민등록등본과 인감증명서를 첨부하지 않아도 되고, 국민주택채권도 매입하지 않습니다. 준비물은 아래 표가 전부입니다.

은행 서류는 상환 당일 바로 나오지 않고 며칠 걸리는 경우가 있습니다. 상환 예약을 할 때 “말소 서류를 직접 받아 가겠다”고 미리 말해 두면 헛걸음을 줄일 수 있습니다. 본인 신분증과 도장도 함께 챙기세요.

4. 셀프 말소등기 신청 6단계

1단계: 대출 전액 상환을 확인합니다

원금과 이자, 중도상환수수료까지 모두 정산됐는지 은행에서 확인합니다. 잔액이 1원이라도 남으면 해지증서가 나오지 않습니다. 완납 확인이 끝나면 다음 단계로 넘어갑니다.

2단계: 은행에서 서류 3종을 받습니다

해지증서, 위임장, 등기필정보를 받습니다. 위임장에 은행 날인이 빠졌거나 부동산 표시가 틀리면 등기소에서 보정 요구를 받게 되므로, 창구에서 바로 등기부와 대조해 보세요.

3단계: 등기사항증명서로 말소 대상을 특정합니다

등기부 을구에서 지울 근저당권의 접수일자와 접수번호를 적어 둡니다. 근저당이 여러 건이면 어느 것을 말소하는지 신청서에 정확히 적어야 합니다. 소유자의 현재 주소가 등기부와 다르면 추가 서류가 필요할 수 있으니 이 단계에서 등기소에 문의합니다.

4단계: 등록면허세 7,200원을 냅니다

위택스에서 등록면허세(등록분)를 신고·납부하거나, 시·군·구청 세무과에서 고지서를 받아 은행에 냅니다. 납부 후 영수필확인서를 출력해 둡니다. 메뉴 이름은 화면 개편에 따라 조금 다르게 보일 수 있습니다.

5단계: 신청서를 작성하고 수수료를 냅니다

인터넷등기소에서 e-Form으로 신청서를 작성해 출력하고, 등기신청수수료 3,000원을 전자납부합니다. 등기원인은 ‘해지’, 등기의 목적은 ‘근저당권설정등기말소’로 적는 것이 일반적입니다. 등록면허세와 수수료의 납부번호를 신청서에 옮겨 적을 때 숫자를 한 번 더 대조하세요.

6단계: 관할 등기소에 접수하고 결과를 확인합니다

부동산 소재지를 관할하는 등기소에 서류를 제출합니다. 처리 기간은 등기소 사정에 따라 다르며, 접수번호로 인터넷등기소에서 진행 상태를 조회할 수 있습니다. 완료 후 등기사항증명서를 다시 발급해 해당 근저당권에 말소 표시가 됐는지 확인하면 끝입니다.

5. 말소할지 유지할지 상황별 판단

근저당권은 채권최고액 범위 안에서 대출이 늘었다 줄었다 해도 유지되는 담보입니다. 그래서 무조건 지우는 것이 답은 아닙니다.

유지를 택했다면 은행에서 완납 사실을 증명하는 서류를 받아 두는 것이 좋습니다. 대환을 고민 중이라면 갈아타기 전에 금리인하요구권 신청 방법 2026으로 기존 대출 금리를 먼저 낮출 수 있는지 확인하고, 새 대출의 상환 방식은 원금균등 vs 원리금균등 비교에서 따져 보세요. 임대를 놓는 집주인이라면 임차인이 등기부를 어떻게 보는지 전세권설정 vs 확정일자 차이 글이 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 대출을 다 갚으면 근저당은 자동으로 없어지나요?

아닙니다. 채무는 사라지지만 등기부 기록은 말소등기를 신청해야 지워집니다.

2. 말소등기를 언제까지 해야 한다는 기한이 있나요?

상환 후 며칠 안에 해야 한다는 식의 일반적인 신청 기한은 안내되어 있지 않습니다. 다만 매도·임대·대환 일정이 있다면 그 전에 마쳐야 합니다.

3. 인감증명서나 주민등록등본이 필요한가요?

필요하지 않습니다. 법제처 안내에 따르면 근저당권 말소등기는 두 서류를 첨부하지 않아도 됩니다.

4. 국민주택채권을 사야 하나요?

사지 않습니다. 말소등기는 설정·이전등기가 아니어서 매입 대상이 아닙니다.

5. 집에서 인터넷으로만 끝낼 수 있나요?

전자신청 제도는 있지만 은행 측 전자서명도 필요해 개인 혼자 진행하기는 어려운 경우가 많습니다. 보통은 e-Form으로 작성한 뒤 등기소에 제출합니다.

6. 가족이 대신 등기소에 가도 되나요?

소유자의 위임장이 있으면 가능합니다. 필요한 서류는 등기소마다 안내가 다를 수 있어 방문 전 확인이 필요합니다.

7. 부부 공동명의 집은 어떻게 신청하나요?

공유자 중 한 사람이 신청할 수 있는지, 모두의 서명이 필요한지는 관할 등기소에 확인하시기 바랍니다. 은행 서류 3종은 동일합니다.

8. 은행이 서류를 늦게 주면 어떻게 하나요?

매도 잔금일처럼 날짜가 정해져 있다면 상환 예약 단계에서 서류 발급일을 미리 약속받는 것이 안전합니다.

9. 등기필정보를 은행이 잃어버렸다면요?

은행이 확인서면 등 대체 절차를 준비해야 합니다. 이 경우 은행 대행으로 처리하는 편이 간단할 수 있습니다.

10. 말소 후 등기부에서 기록이 완전히 사라지나요?

현재 유효사항만 보는 증명서에는 나타나지 않습니다. 말소사항 포함으로 발급하면 줄이 그어진 과거 기록으로 표시됩니다.

공식 출처와 확인일

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 근저당권 말소등기 제출서류 — 등록면허세 6,000원·지방교육세 20%, 등기신청수수료(서면 4,000원·e-Form 3,000원·전자신청 1,000원), 첨부서류, 국민주택채권 매입 불필요 (2026년 9월 15일 기준)
• 대법원 인터넷등기소 — 신청서 작성, 수수료 전자납부, 등기비용 안내, 사건 진행 조회
• 위택스 — 등록면허세 신고·납부

자료 확인일: 2026년 10월 4일

작성자: 송석 · 내집마련연구소