중개수수료 계산 2026: 매매·전세·월세 상한요율표와 계산 예시 6가지

먼저 결론

• 중개수수료는 거래금액 × 상한요율로 계산하고, 한도액이 있는 구간은 한도액까지만 받을 수 있습니다.
• 주택 매매 5억 8,000만 원은 0.4% 구간이라 상한이 232만 원, 전세 5억 원은 0.3% 구간이라 150만 원입니다.
• 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 거래금액을 환산하며, 합산액이 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 계산합니다.
• 오피스텔·상가·토지는 주택 요율표가 적용되지 않습니다. 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 매매 0.5%·임대차 0.4%, 그 외는 0.9%입니다.
• 중개보수는 부가가치세 별도이고, 지급시기는 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다.
• 상한요율을 넘겨 요구하면 초과 부분은 법적 효력이 없으므로, 그대로 지급할 의무가 없습니다.

중개수수료 계산, 법이 정한 두 가지 규칙

중개보수(중개수수료)는 「공인중개사법」 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조에 따라 산정합니다. 계산에 필요한 규칙은 두 가지뿐입니다.

첫째, 상한요율입니다. 거래금액에 해당 구간의 요율을 곱한 금액이 협의로 받을 수 있는 최대치입니다. 둘째, 한도액입니다. 일부 구간에는 금액 상한이 따로 정해져 있어, 요율을 곱한 결과가 한도액을 넘으면 한도액까지만 받을 수 있습니다.

주택 매매는 매도인과 매수인이 각각 중개보수를 부담하며, 일방 계약당사자로부터 받을 수 있는 금액에 상한요율과 한도액이 각각 적용됩니다. 즉 5억 원 아파트를 사고팔면 매수자와 매도자가 각각 상한 범위 안에서 부담합니다.

여기서 자주 생기는 오해가 누진 합산 방식입니다. 과세표준처럼 구간별로 쪼개서 더하는 방식이 아니라, 거래금액 전체에 해당 구간 요율 한 개를 곱하는 구조입니다. 5억 원 매매라면 2억 원 구간과 9억 원 구간을 나누는 것이 아니라, 5억 원 전체에 0.4%를 적용합니다.

2026년 중개수수료 상한요율표

아래 표는 주택(부속토지, 주택분양권 포함) 기준입니다. 시·도 조례로 요율을 정하되 시행규칙의 상한을 넘을 수 없으므로, 실제 적용 요율은 거래 지역 조례를 확인하는 것이 정확합니다. 서울특별시 조례(2021년 12월 30일 시행)는 아래 표와 동일한 요율을 쓰고 있습니다.

매매·교환

임대차 등(매매·교환 이외)

표의 요율은 상한일 뿐이며, 실제 금액은 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 협의 결과가 상한을 넘을 수는 없습니다.

월세·오피스텔·상가 거래금액 환산법

요율표를 봐도 계산이 어긋나는 경우는 대부분 거래금액을 잘못 잡았을 때입니다. 유형별 기준이 다릅니다.

• 매매 — 매매가격이 거래금액입니다.
• 교환 — 교환 대상 중 가격이 큰 중개대상물의 가격을 씁니다.
• 전세 — 월차임이 없으므로 보증금이 그대로 거래금액입니다.
• 월세·반전세 — 보증금 + (월차임 × 100)으로 환산합니다. 이 합산액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산합니다.
• 분양권 — 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더합니다.
• 주택과 상가가 섞인 건축물 — 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다.

주택 요율표가 적용되지 않는 대상

상가나 토지는 주택 요율표(0.3~0.7%)보다 상한이 높습니다. 상가 매매를 검토한다면 취득세까지 함께 계산해 총비용을 비교하는 편이 안전합니다. 상가 취득세 2026 기준 계산 방법에서 세금 항목을 확인할 수 있습니다.

계산 예시 6가지

숫자로 익히면 계산이 훨씬 빨라집니다. 아래 예시는 모두 일방 계약당사자 한 명이 부담하는 상한 금액이며, 부가가치세는 포함하지 않은 값입니다.

⑥번은 월세 계산의 핵심을 보여줍니다. 보증금 1,000만 원에 월세 80만 원이면 1,000만 원 + (80만 원 × 100) = 9,000만 원이 거래금액이 됩니다. 이때 0.4%를 곱하면 36만 원이지만, 5천만 원 이상 1억 원 미만 구간의 한도액이 30만 원이므로 실제 상한은 30만 원입니다.

반대로 보증금 1,000만 원 + 월세 30만 원이면 1,000만 원 + 3,000만 원 = 4,000만 원으로 5천만 원에 못 미칩니다. 이때는 1,000만 원 + (30만 원 × 70) = 3,100만 원으로 다시 계산해 5천만 원 미만 구간 요율 0.5%를 적용하므로 상한은 15만 5,000원이 됩니다.

2026년 8월 28일 개정으로 달라진 점

2026년 8월 28일부터 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안이 시행되었습니다. 중개수수료 계산과 계약 실무에 직접 영향을 주는 변화는 세 가지입니다.

1. 주거용 오피스텔 중개보수 결정 방식 명확화 — 기존에는 오피스텔 중개보수의 상한요율만 정해져 있고 협의로 결정한다는 문구가 없어 해석상 혼선이 있었습니다. 개정으로 주거용 오피스텔도 상한요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정한다는 점이 조문에 분명히 규정되었습니다.
2. 공동관리비 확인·설명 의무 추가 — 공인중개사가 기존의 관리비 총액에 더해 공동관리비 금액도 확인·설명해야 합니다. 원룸·오피스텔처럼 별도 관리주체가 없는 소규모 주택에서 공용부분 관리비를 계약 전에 알 수 있게 된 것이 핵심입니다.
3. 한국공인중개사협회 법정단체화 — 협회가 법정 단체로 전환되면서 조직·임원 구성과 직업윤리 규정 등 운영 전반의 근거가 하위 법령에 반영되었습니다.

수수료 요율 자체가 바뀐 것은 아닙니다. 주택 상한요율표는 그대로 유지되며, 오피스텔은 “협의로 정한다”는 원칙이 명확해진 것이므로 계약 전에 금액을 문서로 확정해 두는 습관이 더 중요해졌습니다.

한도액·부가세·지급시점 실무 기준

요율만 맞게 계산해도 아래 세 가지를 놓치면 실제 정산에서 차이가 납니다.

• 한도액 우선 — 요율을 곱한 금액과 한도액 중 낮은 금액이 상한입니다. 4,500만 원 매매는 0.6%로 27만 원이 계산되지만 한도액 25만 원이 적용됩니다.
• 부가가치세 별도 — 중개보수의 부가가치세는 별도입니다. 일반과세 중개사무소는 부가세 10%가 더해지고, 간이과세자는 별도 기준이 적용되므로 지급 전에 총액을 확인하는 편이 좋습니다.

• 지급시점 — 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다(시행령 제27조의2).

계약서에 수수료 금액과 지급시기를 명시해 두면 정산 분쟁을 줄일 수 있습니다. 전자계약으로 진행하면 금액과 일정이 문서로 남습니다. 부동산 전자계약 진행 방법과 유의사항에서 절차를 확인할 수 있습니다.

잔금일에 지급하는 경우가 많으므로, 잔금일 전체 일정을 미리 점검해 두면 당일 누락을 막을 수 있습니다. 아파트 잔금일 체크리스트를 함께 확인해 보시기 바랍니다.

상한요율보다 많이 요구할 때 대응

중개보수의 한도를 넘는 부분은 법적 효력이 없습니다. 즉 초과 부분은 지급할 의무가 없고, 이미 지급했다면 반환을 요구할 수 있는 근거가 됩니다. 공인중개사는 법령이 정한 범위를 넘는 중개보수를 요구할 수 없으므로, 초과 청구는 행정처분 대상이 될 수 있습니다.

대응 순서는 다음과 같습니다.

1. 계약서·중개대상물 확인설명서에 적힌 금액과 상한요율 계산 결과를 비교합니다.
2. 거래금액과 구간, 한도액 적용 여부를 근거와 함께 서면이나 문자로 남겨 조정을 요청합니다.
3. 협의가 되지 않으면 관할 지방자치단체 부동산 중개업 담당 부서 또는 한국공인중개사협회에 신고합니다.

감정적으로 대응하기보다 계산 근거를 제시하는 편이 해결이 빠릅니다. 상한요율 이내에서 금액을 조율하는 방법과 협의 시점은 중개보수 수수료 네고 방법에서 자세히 다루고 있습니다.

지급 전 확인 6단계

계약을 마치고 수수료를 지급하기 전에 아래 순서대로 확인하면 과다 지급을 막을 수 있습니다.

1. 1단계 · 거래 유형 확정 — 매매·교환인지 임대차 등인지, 주택인지 오피스텔·상가·토지인지 구분합니다. 유형이 달라지면 요율표 자체가 바뀝니다.
2. 2단계 · 거래금액 산정 — 매매는 매매가, 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 환산하고 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 계산합니다.
3. 3단계 · 구간 요율 확인 — 거래금액이 어느 구간에 들어가는지 확인하고 그 구간 요율 한 개를 거래금액 전체에 적용합니다. 구간별로 쪼개 더하는 방식이 아닙니다.
4. 4단계 · 한도액 비교 — 한도액이 있는 구간이면 계산 결과와 한도액을 비교해 낮은 금액을 상한으로 잡습니다.
5. 5단계 · 지역 조례 확인 — 주택 중개보수는 시·도 조례로 정하므로 거래 지역 조례를 확인합니다. 계약서에 적힌 요율표와 다르면 담당 부동산에 근거를 요청합니다.
6. 6단계 · 부가세와 지급시기 확정 — 부가가치세 별도 여부, 지급 예정일, 지급 방법을 계약 단계에서 확정하고 영수증 또는 세금계산서를 받습니다.

상황별 선택 기준

같은 금액이라도 상황에 따라 확인할 포인트가 다릅니다.

전세 계약이라면 수수료와 별개로 계약 후 30일 이내 신고 의무가 있습니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과되므로 전월세 신고제 과태료 기준을 미리 확인해 두시기 바랍니다.

실수 방지 체크리스트

• 거래금액을 구간별로 쪼개 더하는 누진 방식으로 계산하지 않았는지 확인했습니다.
• 한도액이 있는 구간(5천만 원 미만, 5천만~2억 원, 임대차 1억 원 미만)인지 확인했습니다.
• 월세는 보증금 + (월세 × 100)으로 환산했고, 5천만 원 미만이면 × 70으로 재계산했습니다.
• 오피스텔·상가·토지에 주택 요율표를 잘못 적용하지 않았습니다.
• 부가가치세 별도 여부를 계약 전에 확인했습니다.
• 지급시기를 계약서에 명시했고, 약정이 없을 때의 기준일도 확인했습니다.
• 지역 조례 요율과 시행규칙 상한 중 어느 것이 적용되는지 확인했습니다.
• 계산 근거를 문자나 서면으로 남겨 두었습니다.
• 영수증 또는 세금계산서를 받았습니다.

상한요율 이내에서 금액을 조율하는 순서를 이어서 확인할 수 있습니다.

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본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보입니다. 중개보수 요율과 기준은 시·도 조례, 개정 법령, 개업공인중개사의 과세 유형에 따라 달라질 수 있으므로 최종 지급 전에 계약서와 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.