전세 낀 아파트 부담부증여 해봤더니, 세금 차이가 이 정도였습니다

부담부증여로 증여세와 양도세를 분산해 절세할 수 있지만, 2023년 세법 개정 후 취득가액 산정 변경으로 절세 폭이 줄었습니다. 실제 계산 비교와 국세청 검증 포인트까지 정리했습니다.

부담부증여를 활용하면 증여세와 양도세를 분산시켜 전체 세 부담을 줄일 수 있지만, 2023년 세법 개정 이후 절세 폭이 줄어들었고 잘못하면 오히려 세금이 늘어나는 구간이 존재합니다.

작년에 아버지가 보유하신 아파트를 제 앞으로 넘기는 문제로 세무사 사무실을 세 군데나 돌아다녔거든요. “전세 끼고 증여하면 세금 확 줄어요”라는 말은 주변에서 많이 들었는데, 막상 실제로 계산을 돌려보니까 생각보다 단순하지 않았습니다. 특히 2023년 2월에 소득세법 시행령이 바뀌면서 취득가액 계산 방식이 달라졌다는 걸 그때 처음 알았어요.

아버지가 다주택자셨기 때문에 양도세 중과 문제도 걸렸고, 전세보증금 승계 조건도 따져야 했습니다. 단순히 “절세된다더라”로 접근하면 큰코다칠 수 있다는 걸 몸으로 느꼈기 때문에, 그 과정에서 배운 것들을 정리해보려고 합니다.

부담부증여가 대체 뭐길래 다들 난리인지

부담부증여는 재산을 넘기면서 거기에 붙어 있는 빚까지 함께 이전하는 증여 방식입니다. 예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트에 전세보증금 4억 원이 끼어 있다면, 순수 증여분은 6억 원이고 나머지 4억 원은 수증자가 채무를 떠안는 구조인 거예요. 세법에서는 이 채무 인수분을 “유상양도”로 봅니다.

그러니까 하나의 거래인데 세금은 두 갈래로 나뉘는 셈이에요. 순수 증여분 6억 원에 대해서는 수증자가 증여세를 내고, 채무 인수분 4억 원에 대해서는 증여자(부모)가 양도소득세를 냅니다. 이 구조가 왜 절세가 되느냐면, 10억 원 전부를 증여세 한 덩어리로 과세하는 것보다 쪼개서 각각 낮은 세율 구간에 걸리게 만들 수 있기 때문이에요.

일시적 2주택 비과세, 놓치면 세금 폭탄일까 경험으로 풀어봤어요

주로 활용되는 채무 유형은 두 가지입니다. 전세보증금 반환채무와 주택담보대출. 전세보증금이 큰 아파트를 자녀에게 넘길 때 가장 많이 쓰이고, 실제로 부동산 커뮤니티에서 “전세 낀 집 증여”라는 표현이 거의 부담부증여와 동의어처럼 쓰이더라고요.

절세 원리, 누진세율을 쪼개는 구조

절세의 핵심은 누진세율 분산입니다. 현행 증여세율은 과세표준 1억 원 이하 10%, 5억 원 이하 20%, 10억 원 이하 30%, 30억 원 이하 40%, 30억 원 초과 50%로 구간이 올라갈수록 세율이 확 뛰어요. 양도소득세도 기본세율이 6%에서 45%까지 누진 구조거든요.

10억 원짜리 아파트를 일반증여하면 증여세 과세표준이 한꺼번에 높은 구간으로 올라갑니다. 성인 자녀 기준 증여재산공제 5천만 원을 빼도 9억 5천만 원이 과세표준이 되니까, 30% 구간까지 치고 올라가는 거예요. 반면 부담부증여로 채무 4억 원을 빼면 과세표준이 5억 5천만 원(6억 – 5천만 원 공제)으로 떨어지고, 양도 부분은 별도로 양도세 기본세율을 적용받습니다.

다만 이 원리가 항상 작동하는 건 아닙니다. 양도차익이 크면 양도세 부담이 커져서 오히려 전체 세금이 늘 수도 있어요. 이게 제가 세무사 상담에서 가장 충격받은 부분이었는데, 뒤에서 자세히 다루겠습니다.

실제 계산 비교, 일반증여 vs 부담부증여

구체적인 숫자로 비교해야 감이 옵니다. 아래 조건으로 시뮬레이션을 돌려볼게요. 시가 10억 원 아파트, 취득 당시 기준시가 3억 원, 현재 전세보증금 4억 원, 증여자(아버지) 2주택자, 보유기간 10년, 수증자 성인 자녀 기준입니다.

구분	일반증여	부담부증여
증여세 과세표준	9.5억 원	5.5억 원
증여세 (산출)	약 2.25억 원	약 1.05억 원
양도소득세 (증여자)	없음	별도 발생
취득세	3.5~12%	분리 적용

위 표에서 눈여겨볼 건 증여세 차이입니다. 일반증여 시 약 2.25억 원이던 증여세가 부담부증여로 약 1.05억 원까지 내려갈 수 있어요. 무려 1.2억 원 차이. 물론 이건 증여세만 놓고 본 거고, 양도세와 취득세를 더해서 전체 세액을 비교해야 합니다.

양도세 계산이 관건인데, 여기서 2023년 개정 사항이 중요하게 작용합니다. 전세보증금이 끼어 있는 주택을 부담부증여할 때, 양도 부분의 취득가액을 기준시가로 계산하도록 바뀌었거든요. 이전에는 실거래가로 계산했는데, 기준시가는 실거래가보다 보통 낮기 때문에 양도차익이 커지고 양도세도 늘어나는 구조가 된 겁니다.

제 아버지 케이스에서도 이게 발목을 잡았어요. 기준시가가 실거래 매입가보다 훨씬 낮아서 양도차익이 예상보다 크게 잡혔고, 결국 세무사가 “이 경우는 부담부증여보다 다른 방법을 검토하는 게 나을 수 있다”고 했습니다.

반드시 따져야 할 세금 세 가지

부담부증여를 검토할 때 증여세만 보면 안 됩니다. 세 가지 세금을 동시에 따져야 해요. 증여세, 양도소득세, 취득세. 이 삼각구도를 이해하지 못하면 “증여세는 줄었는데 양도세 폭탄 맞았다”는 상황이 벌어집니다.

먼저 증여세. 수증자(자녀)가 냅니다. 증여재산가액에서 채무액을 빼고, 증여재산공제(성인 자녀 5천만 원, 배우자 6억 원)를 차감한 과세표준에 10~50% 세율을 적용해요. 10년 이내 동일인에게 받은 증여액이 있으면 합산되니까 이 부분도 체크해야 합니다.

다음으로 양도소득세. 증여자(부모)가 냅니다. 채무 인수분이 양도가액이 되고, 여기서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 계산합니다. 보유기간에 따라 장기보유특별공제도 적용되고요. 근데 여기서 주의할 점이, 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일까지 연장되어 있다는 겁니다. 유예 기간 중에는 조정대상지역이라도 기본세율이 적용돼요.

마지막으로 취득세. 부담부증여 시 취득세는 채무 인수분(유상)과 순수 증여분(무상)으로 나뉘어 적용됩니다. 유상 부분은 일반 매매 취득세율(1~3%)이 적용되고, 무상 부분은 증여 취득세율이 적용돼요. 비조정대상지역이면 3.5%, 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상 주택이면 12%까지 올라갑니다. 조정대상지역에서 증여받으면 취득세만으로도 상당한 부담이 되는 거예요.

오히려 손해 보는 경우도 있습니다

부담부증여가 만능이 아니라는 걸 인식해야 합니다. 시세차익이 클 때, 그러니까 취득가액 대비 현재 시가가 크게 올랐을 때는 양도세 부담이 커져서 전체적으로 손해일 수 있어요. 특히 기준시가가 낮은 오래된 아파트일수록 이 함정에 빠지기 쉽습니다.

제가 상담받으면서 알게 된 건데, 1세대 1주택자가 비과세 요건을 충족하는 경우에는 부담부증여가 훨씬 유리합니다. 채무 인수분에 대한 양도세가 비과세되니까요. 반대로 다주택자가 양도세 중과를 받는 상황이면 부담부증여가 오히려 독이 될 수 있어요. 물론 현재 다주택자 중과 유예가 적용되고 있지만, 이 유예 기간이 끝나면 상황이 달라집니다.

흔한 오해 하나 바로잡을게요. “전세보증금이 많을수록 무조건 절세가 크다”는 말이 돌아다니는데, 틀린 말은 아니지만 정확하지도 않습니다. 채무 비율이 높아지면 양도세 과세 대상 금액도 커지거든요. 채무를 60~70%까지 끌어올리면 양도세가 급격히 늘어서 오히려 일반증여보다 전체 세금이 많아지는 역전 구간이 생깁니다.

그리고 잊기 쉬운 부분인데, 증여 후 10년 이내에 수증자가 해당 부동산을 양도하면 이월과세가 적용됩니다. 증여자의 원래 취득가액을 기준으로 양도세를 계산하기 때문에, 단기 매도 계획이 있다면 부담부증여의 실질적 절세 효과가 상당히 희석돼요.

국세청이 부담부증여를 보는 시선

솔직히 이 부분이 제일 무서웠습니다. 국세청은 부담부증여를 절세가 아닌 탈세 수단으로 악용하는 사례를 꽤 주시하고 있거든요. 실제로 국세청 홈페이지에 “부담부 증여 등을 이용한 증여세 탈루 엄정 대처”라는 제목의 보도자료가 올라와 있을 정도입니다.

핵심 검증 포인트는 채무의 실질적 이전 여부예요. 자녀 앞으로 전세보증금 반환채무를 넘겼는데, 실제로 나중에 전세금을 부모가 대신 갚아주면 그건 추가 증여로 간주됩니다. 대출도 마찬가지예요. 대출을 자녀 명의로 승계했는데 이자를 부모가 내고 있으면 국세청 세무조사 대상이 됩니다.

제가 세무사한테 들은 실제 사례인데, 전세 낀 아파트를 20대 초반 대학생 자녀에게 부담부증여한 건이 있었대요. 자녀에게 소득이 전혀 없으니 전세보증금 반환 능력이 없다고 본 거죠. 결국 채무 인수분 전체가 증여로 재과세되면서 가산세까지 물었다고 합니다. 수증자에게 채무를 감당할 수 있는 경제력이 있는지가 사전에 반드시 확인되어야 합니다.

부담부증여를 고려하고 있다면, 반드시 세무 전문가와 상담하시는 걸 권장합니다. 개인 상황에 따라 세금 결과가 완전히 달라지는 영역이에요.

실행 전 체크리스트와 세무사 상담 포인트

제가 직접 겪으면서 정리한 체크리스트입니다. 증여자가 1세대 1주택자인지 다주택자인지부터 따져야 해요. 1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세 부분이 비과세되기 때문에 부담부증여의 절세 효과가 극대화됩니다. 반대로 다주택자인데 양도세 중과 유예 기간 이후에 실행하면 기본세율+20~30%p까지 중과될 수 있으니 타이밍이 중요해요.

채무 유형도 살펴봐야 합니다. 주택담보대출은 은행과 사전 협의 없이 승계가 안 돼요. 대출 승계가 거절되면 부담부증여 자체가 불가능합니다. 전세보증금은 세입자 동의 문제가 있고요. 세무사한테 “이론적으로 가능하다”는 말만 듣고 진행했다가 은행에서 막히는 경우를 주변에서도 봤어요.

시뮬레이션을 돌릴 때 반드시 포함해야 할 항목들이 있습니다. 취득 당시 기준시가, 현재 시가(감정평가액 또는 유사 매매사례가), 채무 금액과 종류, 보유기간, 장기보유특별공제율, 증여재산공제 잔여한도(10년 이내 기증여분), 조정대상지역 여부. 이 중 하나라도 빠지면 계산이 틀어집니다.

마지막으로, 증여 시점에서의 부동산 평가가 중요합니다. 아파트는 유사 매매사례가로 비교적 명확하지만, 단독주택이나 빌라는 감정평가가 필요할 수 있어요. 감정평가 비용(보통 50~100만 원 선)도 예산에 넣어두셔야 합니다. 제 경우는 감정평가를 두 군데서 받았는데 금액 차이가 3천만 원이나 나서 당황했거든요.

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