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2025년 종합부동산세 기준을 완벽 정리했습니다. 공시가격 기준, 세율, 공제금액, 신고·납부 방법까지 자세히 설명합니다.
📌 종합부동산세란?
**종합부동산세(이하 종부세)**는 고가 부동산 보유자에게 과세되는 국세로, 부동산 보유에 따른 조세 형평성 제고와 부동산 시장 안정화를 목적으로 도입된 세금입니다. 2005년에 시행된 이후 여러 차례 개정을 거쳐 현재는 주택, 종합합산토지(비사업용), 별도합산토지(사업용)에 대해 각각 과세 기준과 세율이 차등 적용되고 있습니다.
종부세는 부동산을 많이 보유한 사람에게만 과세되기 때문에, 일반적인 재산세와는 별도로 과세되며 매년 6월 1일 기준으로 보유한 자산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다.
🗓️ 1. 과세 기준일과 과세 대상
✔️ 기준일: 매년 6월 1일
매년 6월 1일 현재 부동산을 보유한 사람을 기준으로 종부세가 산정됩니다. 해당일 이전에 매매를 하여 소유권 이전을 완료했다면 종부세 납세의무는 면제됩니다.
✔️ 과세 대상 부동산 유형
- 주택: 아파트, 단독주택, 다가구주택 등
- 종합합산토지: 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지
- 별도합산토지: 상가나 사무실에 부속된 사업용 토지
💰 2. 기본공제 및 공시가격 기준
부동산 유형기본공제금액비고
| 주택 (1세대 1주택자) | 12억 원 | 기본 공제 9억 + 추가공제 3억 |
| 주택 (다주택자) | 9억 원 | 기본 공제만 적용 |
| 종합합산토지 | 5억 원 | 비사업용 토지 대상 |
| 별도합산토지 | 80억 원 | 사업용 토지 대상 |
- 주택 공시가격: 국토교통부에서 매년 3~4월경 고시
- 공시가격 합산 기준: 동일인의 보유 주택(및 토지)을 합산한 금액이 기준 초과 시 과세
🧾 3. 과세표준 계산 방식
과세표준은 단순히 공시가격에서 기본공제 금액을 뺀 후 일정 비율을 곱하여 산출됩니다.
주택
- 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 60%
토지
- 종합합산토지 및 별도합산토지:
- 과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 100%
이후 해당 과세표준에 따라 아래의 세율이 적용됩니다.
📉 4. 종합부동산세 세율 (2025년 기준)
✔️ 주택 세율
과세표준 구간2주택 이하 세율3주택 이상 세율
| 3억 이하 | 0.5% | - |
| 3억 ~ 6억 | 0.7% | - |
| 6억 ~ 12억 | 1.0% | - |
| 12억 ~ 25억 | 1.3% | - |
| 25억 ~ 50억 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 초과 | 2.7% | 5.0% |
✔️ 토지 세율
- 종합합산토지:
- 15억 이하: 1.0%
- 15억~45억: 2.0% (누진공제: 1,500만 원)
- 45억 초과: 3.0% (누진공제: 6,000만 원)
- 별도합산토지:
- 200억 이하: 0.5%
- 200억~400억: 0.6% (누진공제: 2,000만 원)
- 400억 초과: 0.7% (누진공제: 6,000만 원)
🧮 5. 세액공제 및 세부담 상한제
종부세는 고령자나 장기보유자에게 다음과 같은 세액공제를 적용합니다.
✔️ 고령자/장기보유 공제
조건공제율
| 60세 이상 | 최대 40% |
| 보유 5년 이상 | 최대 50% |
최대 80%까지 중복 적용 가능하지만, 종부세의 총액 공제 한도는 제한이 있습니다.
✔️ 세부담 상한제
전년도 재산세 및 종부세의 총액에 따라 150%를 초과하지 않도록 제한합니다. 갑작스러운 세부담 증가를 방지하기 위한 제도입니다.
📝 6. 종부세 신고 및 납부 방법
✔️ 납세고지 방식
- 국세청 자동 계산 및 고지서 발송
- 납세자는 12월 1일~15일 사이에 국세청 홈택스 또는 우체국, 은행에서 납부 가능
✔️ 신고납부 방식
일부 납세자는 스스로 계산하여 종부세를 신고하고 납부할 수 있습니다. 이 경우 전문가와의 상담이 권장됩니다.
🎯 결론: 2025년 종합부동산세의 핵심 포인트
- 6월 1일 기준 보유자에게만 과세
- 주택은 9~12억 원, 토지는 5억~80억 원 기준으로 공제
- 주택수와 보유 금액에 따라 세율이 달라지며, 고령자 및 장기보유자는 세액공제 혜택을 받을 수 있음
- 12월 1~15일 납부, 고지서 방식이 일반적
📢 지금 무엇을 해야 할까?
- 자신이 종부세 대상인지 확인하려면 공시가격을 확인하세요.
- 전문가와의 상담을 통해 세액 공제 여부 및 절세 방법도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
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